[감정평가론] 감정평가 3방식 외의 방식

서론

부동산 감정평가에는 크게 수익방식, 비교방식, 원가방식 3가지 방식이 있습니다. 수익방식은 부동산이 수익을 창출하는 투자자산임을 가정하고, 임대료나 수익의 기대치에 따라 부동산 가치를 평가하는 방식입니다. 대표적인 방식으로는 DCF 모델이 있습니다. 비교방식은 유사한 부동산의 거래가격을 비교하여 해당 부동산의 가치를 평가하는 방식으로 대표적으로는 시장조사, 매매거래의 비교분석 등이 있습니다. 원가방식은 부동산을 새로 건설하는 비용을 기준으로 가치를 평가하는 방식이며 대표적인 방식으로는 대체비용법과 잔존가치법이 있습니다. 이러한 방식들은 각각의 특성에 따라 다른 강점을 가지고 있습니다. 예를 들어, 수익법은 부동산의 수익을 바탕으로 추정하기 때문에 부동산이 수익을 창출하는 투자자산일 때 적합합니다. 반면에, 비교법은 거래 정보가 많이 축적된 부동산 시장에서 가장 정확한 평가를 할 수 있습니다. 마지막으로, 비용법은 부동산을 건설하는 비용에 따라 가치를 평가하기 때문에, 새로운 부동산을 건설하는 경우나 대규모 개발 프로젝트에서 많이 사용됩니다. 부동산 감정평가 시에는 이러한 방식들을 종합하여 종합적인 분석과 판단을 수행하는 것이 좋으며, 아래에서는 이러한 3방식 외의 방식에 대해 설명하겠습니다.

헤도닉가격모형

부동산 감정평가에서 헤도닉 가격모형은 대표적인 모델 중 하나입니다. 헤도닉 가격모형은 경제학자인 마사오 헤도닉(Masao Hidgonic)이 개발한 모델로서, 부동산의 가치를 결정하는 요소들을 분석하여 가격을 추정하는 모델입니다. 이 모델에서는 부동산의 가격을 결정하는 요소로서 위치, 건물의 크기, 나이, 시설 등이 고려됩니다. 이러한 요소들은 모두 부동산의 기능적 특성에 관련된 것들이며, 이를 바탕으로 부동산의 가치를 결정합니다. 또한, 헤도닉 가격모형은 회귀분석을 이용하여 부동산 가격을 추정합니다. 회귀분석은 독립변수와 종속변수 간의 관계를 분석하는 통계적인 기법으로, 부동산의 가치를 결정하는 요소들과 부동산 가격 간의 관계를 분석하여 가격을 예측하게 됩니다. 이러한 방식으로 헤도닉 가격모형은 부동산 감정평가에서 널리 사용되는 대표적인 모델 중 하나입니다.

 

정적 DCF

부동산 감정평가에서 정적 DCF(Discounted Cash Flow)는 대표적인 모델 중 하나입니다. DCF 모델은 특정 기간 동안 예상되는 현금흐름을 모두 합산하고, 이를 현재 가치로 할인하여 부동산의 가치를 추정하는 방법입니다. 정적 DCF 모델에서는 부동산의 장기적인 임대수익이나 매출액 등의 현금흐름을 추정하여 사용합니다. 이러한 현금흐름은 일반적으로 예측 기간 동안 고정적이며, 미래 현금흐름의 증가나 감소는 고려하지 않습니다. 이후 예측 기간 이후의 현금흐름은 0으로 가정하며, 이러한 모델을 정적 DCF 모델이라고 부릅니다. 이러한 모델에서는 부동산의 가치를 결정하는 요인으로 미래의 현금흐름과 할인율이 사용됩니다. 할인율은 부동산 투자에 대한 투자자의 수익 요구율을 반영하는 것으로, 일반적으로 부동산의 위험성이 높을수록 높은 수준으로 설정됩니다. 정적 DCF 모델은 부동산 감정평가에서 널리 사용되는 모델 중 하나이지만, 미래 현금흐름에 대한 예측이 정확하지 않을 경우 추정된 가치와 실제 가치가 차이가 있을 수 있습니다. 따라서, 부동산 감정평가에서는 다양한 모델을 사용하여 보다 정확한 부동산 가치를 추정하도록 노력해야 합니다.

 

동적 DCF

동적 DCF(Dynamic Discounted Cash Flow)는 부동산 감정평가에서 사용되는 모델 중 하나로, 미래의 현금흐름을 예측하여 이를 반영한 가치를 추정하는 방법입니다. 정적 DCF 모델과는 달리 미래의 현금흐름이 증가하거나 감소할 수 있는 가능성을 고려하므로 보다 정확한 부동산 가치 추정을 가능하게 합니다. 동적 DCF 모델에서는 미래의 현금흐름을 예측하기 위해 부동산 시장에 대한 전망과 부동산의 수요 및 공급 상황, 임대료 및 이자율 등 여러 요소를 고려하여 시나리오 분석을 수행합니다. 이후 예측된 미래의 현금흐름을 할인율로 현재 가치로 변환하여 부동산의 가치를 추정합니다. 동적 DCF 모델은 정적 DCF 모델에 비해 보다 정확한 부동산 가치 추정이 가능하지만, 미래 현금흐름을 예측하기 위해 상당한 양의 데이터와 정보를 필요로 합니다. 따라서, 동적 DCF 모델을 사용하기 위해서는 전문적인 지식과 경험이 필요하며, 데이터와 정보 수집, 분석 및 해석 능력이 필수적입니다. 또한, 동적 DCF 모델은 미래 현금흐름의 예측 정확도에 따라 부동산 가치 추정의 정확도가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서, 부동산 감정평가에서는 다양한 모델과 방법을 결합하여 보다 정확하고 신뢰성 높은 부동산 가치를 추정해야 합니다.

 

실물옵션평가법

실물옵션 평가법은 부동산 감정평가에서 적용되는 하나의 방법입니다. 이 방법은 부동산이 가진 옵션의 가치를 평가하는 방법으로, 부동산의 소유자가 향후 언제든지 어떤 조건에 따라 부동산을 매각할 수 있는 권리를 지닌 상황에서 이를 평가하는 데 사용됩니다. 예를 들어, 부동산 소유자가 자신의 부동산을 매각하기 전에 먼저 다른 부동산으로 교환하는 옵션을 지니고 있는 경우, 이러한 옵션의 가치를 평가하고 부동산의 전체 가치에 반영할 필요가 있습니다. 이 때, 실물옵션 평가법을 사용하면 부동산의 가치를 더욱 정확하게 평가할 수 있습니다. 실물옵션 평가법에서는 부동산이 지닌 옵션의 특성, 즉 행사가, 만기, 행사조건 등을 고려하여 부동산의 가치를 평가합니다. 이를 위해 옵션 이론과 금융공학의 원리를 사용하여 미래 가치를 현재 가치로 할인하여 부동산의 전체 가치를 계산합니다. 부동산 감정평가에서 실물옵션 평가법은 부동산의 가치 평가에 있어서 다른 방법과 결합하여 사용될 수 있습니다. 예를 들어, DCF 방법을 사용하여 부동산의 현재 가치를 평가한 후, 이를 실물옵션 평가법으로 보완하여 부동산의 전체 가치를 결정할 수 있습니다.

 

결론

부동산 감정평가에서는 수익방식, 비교방식, 원가방식 이외에도 다른 방식들이 존재합니다. 이러한 방식들은 부동산의 특성, 목적, 환경 등에 따라 적용 가능합니다. 따라서, 부동산 감정평가 시에는 각 방식의 특성과 장단점을 고려하여 적절한 방식을 선택하고 종합적인 판단을 수행하는 것이 중요합니다.