[감정평가론] 감정평가의 절차 : 감정평가액의 결정 및 표시

서론

 감정평가는 <기본사항의 확정, 처리계획의 수립, 대상물건의 확인, 자료수집 및 정리, 자료검토 및 가치형성요인의 분석, 감정평가방법의 선정 및 적용, 감정평가액의 결정 및 표시>의 절차로 진행됩니다. 이 중 마지막 단계인 감정평가액의 결정 및 표시에 대하여 설명하겠습니다.

 

감정평가액의 결정 및 표시

 감정평가액은 부동산의 가치를 정확하게 평가하여 결정하며, 이는 다양한 요소를 고려한 결과로 도출됩니다. 감정평가액을 결정하는 과정은 다음과 같습니다. 해당 부동산이 위치한 지역의 부동산 시장 동향을 파악하고, 유사한 부동산 거래 정보를 수집하여 분석합니다. 해당 부동산의 크기, 사용 용도, 시설물 등 부동산의 특징을 파악하고, 이에 따른 부가가치를 고려합니다. 해당 부동산에 대한 규제 및 법적 요건을 검토하여, 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소를 고려합니다. 시장조사, 부동산 현황 파악, 부동산 규제 및 법적 요건 검토 등을 종합하여, 해당 부동산의 가치를 산출합니다. 감정평가액은 이러한 과정을 거쳐 도출된 가치를 기반으로 표시됩니다. 일반적으로 감정평가액은 한국감정원이 제공하는 산출표준을 따라 구성되며, 구체적인 표시 방법으로는 감정평가기관이 작성하는 감정평가서나 감정평가를 수행하는 전문평가사는 자격증 발급 시 감정평가액에 대한 역량을 인정받으며, 이를 기반으로 감정평가액을 표시할 수 있습니다. 또한 부동산을 매도 또는 매수할 때 해당 부동산의 감정평가액을 등록하여, 부동산 거래의 공정성을 보장합니다. 감정평가액은 부동산 가치의 정확한 평가를 위해 필요한 것으로, 이는 부동산 거래 등 다양한 결정에 있어서 중요한 역할을 합니다. 따라서, 감정평가액의 결정과 표시는 정확성과 공정성을 보장하기 위해 신중하게 처리해야 합니다.

 

감정평가액의 표시 방식

점 추정 방식

 점추정 방식은 하나의 수치로 표시하는 방식으로 우리나라의 경우에는 의뢰인의 최종평가액의 요구, 책임소재의 명확화를 위해 대부분 점추정 방식으로 표시하고 있습니다. 감정평가액은 보통 두 가지 방식으로 표시됩니다. 첫째, 정확한 금액을 산출하여 표시하는 방식이 있습니다. 이 경우에는 부동산의 가치를 신중하게 평가하여 정확한 금액을 도출한 후 이를 감정평가서나 다른 문서를 통해 표시합니다. 둘째, 점추정 방식을 사용하여 감정평가액을 표시하는 방식이 있습니다. 이 방식은 부동산의 가치를 정확하게 산출하는 것이 어려운 경우에 사용합니다. 한가지 예로, 토지나 건물의 경우에는 유사한 부동산의 거래가 없거나, 거래 정보가 제한적인 경우가 있어서 정확한 가치를 산출하는 것이 어려울 수 있습니다. 이러한 경우에는 부동산의 특성, 위치, 시장 상황 등을 고려하여 감정평가액을 점추정 방식으로 표시하게 됩니다. 점추정 방식에서는 부동산의 특성, 위치, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여, 부동산의 가치 범위를 추정합니다. 예를 들어, 감정평가사가 특정 부동산의 가치를 2억 원으로 추정하였다면, 이 부동산의 가치는 2억 원을 중심으로 위아래로 약간의 변동이 가능하다는 것을 의미합니다. 점추정 방식은 정확도가 낮다는 단점이 있지만, 특정 부동산의 가치를 산출하는 것이 어려울 경우에 유용하게 사용됩니다. 따라서, 부동산의 가치를 평가할 때는 감정평가사가 적절한 방식을 선택하여 정확한 감정평가액을 도출하는 것이 중요합니다.

 

구간 추정 방식

 구간 정방식은 범위로 표시하는 방식입니다. 외국의 경우 주관적 가치형가의견, 컨설티 의뢰가 상대적으로 다수임에 따라 구간 추정방식을 사용하기도 합니다. 너무 넓은 범위의 구간추정은 부적절 하지만, 좁은 범위의 구간추정은 점추정 방식보다 평가의 신뢰성을 오히려 높여줄 수도 있습니다. 감정평가액의 표시 구간 추정 방식은 일반적으로 점추정 방식으로 산출한 감정평가액에서 일정한 범위 내에서 변동 가능성이 있는 것으로 보고, 이를 구간으로 표시하는 방식입니다. 예를 들어, 감정평가사가 부동산의 가치를 1억 원으로 점추정하였을 때, 이 부동산의 가치가 상승할 수도 있고 하락할 수도 있으며, 이에 따라 10% 정도의 변동 가능성이 있다고 판단한다면, 구간 추정 방식을 통해 9000만 원부터 1억 1000만 원 사이로 표시할 수 있습니다. 구간 추정 방식은 부동산 시장의 불확실성을 고려하여 보다 현실적인 감정평가액을 제시할 수 있도록 도와줍니다. 또한, 이 방식은 감정평가사가 주관적으로 부동산의 가치를 산정하는 것을 방지하고, 감정평가 결과의 타당성을 보장하는 데 도움을 줍니다. 하지만, 구간 추정 방식은 정확한 감정평가액을 제시하지 않기 때문에, 부동산 거래 등에서 사용되는 실제 가격과 차이가 있을 수는 있습니다. 따라서, 감정평가사는 가능한 정확한 감정평가액을 산출하기 위해 최대한 많은 정보를 수집하고, 적절한 방법을 사용하여 감정평가액을 계산하도록 노력해야 할 것입니다.

 

관계 추정치

 관계 추정치는 기준금액의 상하의 관계로 표시하는 방식입니다. 감정평가액의 표시와 관계 추정치는 감정평가사가 부동산의 가치를 산정하는 데 중요한 역할을 합니다. 관계 추정치는 부동산의 가치와 관련된 요인들을 분석하여, 이를 바탕으로 감정평가액을 산정하는 과정입니다. 예를 들어, 부동산의 위치, 크기, 시설 등과 같은 요소들은 해당 부동산의 가치와 밀접한 관련이 있습니다. 따라서, 이러한 요소들을 분석하여 해당 부동산의 가치를 추정하는 것이 중요합니다. 또한, 부동산 시장의 동향, 경제 상황 등과 같은 외부적인 요인들도 부동산의 가치에 영향을 미치기 때문에, 이러한 요인들을 분석하여 적절한 가치를 산정하는 것이 필요합니다. 관계 추정치는 이러한 분석 결과를 토대로, 부동산의 가치를 산정하는데 사용됩니다. 이를 통해 감정평가사는 부동산의 가치를 적절하게 추정할 수 있으며, 이를 토대로 감정평가액을 결정할 수 있습니다. 하지만, 관계 추정치는 주관적인 판단과 추정에 따라 결정되기 때문에, 감정평가사의 경험과 전문성이 매우 중요합니다. 또한, 관계 추정치가 부동산 시장의 동향 등과 같은 외부적인 요인들에 의해 변동될 수 있기 때문에, 이러한 요인들을 적극적으로 파악하여 관계 추정치를 보완하는 것이 필요합니다.