[감정평가론] 부동산 감정평가 3방식 6방법

원가방식

부동산 감정평가에서 원가방식은 부동산의 현재 시장가치를 결정하는 방법 중 하나입니다. 원가방식은 부동산을 구성하는 각 요소들의 현재 시장가치를 더하여 부동산의 전체 시장가치를 도출하는 평가방법입니다. 원가방식에서는 부동산의 건물, 토지, 건축물, 시설물 등을 구성하는 모든 항목들의 시장가치를 산출하고, 그 값을 합산하여 전체 시장가치를 결정합니다. 각 항목의 시장가치는 해당 항목의 구입 비용, 건축 비용, 감가상각 등을 고려하여 결정됩니다. 원가방식은 주로 새로 건설된 부동산, 특히 상업용 혹은 산업용 부동산 등에서 이용됩니다. 이러한 부동산들은 시장에서 거래되는 것보다는 새로운 부동산을 건설하는 경우가 많은 이유입니다. 또한, 원가방식은 부동산이 거래되는 시장 상황이 좋지 않은 경우나 부동산이 매우 독특한 경우에 적용됩니다. 그러나 원가방식은 부동산의 과거의 비용을 기반으로 한 것이기 때문에, 현재의 시장 상황과는 맞지 않을 수 있습니다. 따라서 원가방식을 사용하는 경우는 시장 상황과 부동산의 실제 상태를 고려하여 보완적인 평가 방법을 함께 사용하는 것이 좋은 방법입니다.

 

원가법과 적산법

해당 부동산을 구축하는 데 필요한 비용, 즉 원가를 기반으로 평가하는 원가방식에는 원가법과 적산법이 있습니다. <원가법>은 부동산을 구축하는 데 필요한 비용, 즉 원가를 기반으로 부동산을 평가하는 방식입니다. 원가법으로 나온 시산가액은 적산가액이라고 합니다. 이 방법은 부동산을 구입하고 나서 수정 및 보수 작업 등을 수행할 때 기준이 되는 것으로, 구성 요소의 원가를 합산하여 부동산의 가치를 결정합니다. 원가법에서는 부동산을 구성하는 각 요소의 원가를 추정하고, 이를 합산하여 총 원가를 계산합니다. 이후, 부동산을 현재 시장 가격과 비교하여 가치를 평가합니다. <적산법>은 부동산을 평가하는 데 사용되는 다른 방법으로, 해당 부동산의 원가를 적산하여 가치를 평가합니다. 적산법으로 나온 시산가액은 적산임료라고 합니다. 이 방법은 부동산이 보유한 부속물, 장비 및 부가가치 등을 고려하여 부동산의 가치를 산정합니다. 적산법에서는 부동산을 구성하는 각 요소의 원가뿐만 아니라, 추가적으로 발생하는 부속물과 장비의 원가를 추정하여 부동산의 가치를 평가합니다.

두 방법 모두 부동산을 구성하는 요소의 원가를 고려하므로, 부동산을 구축할 때 발생하는 비용을 중심으로 평가하는 것입니다. 그러나 두 방법은 구성 요소의 원가 추정 방법에서 차이가 있으며, 따라서 평가 결과도 차이가 있을 수 있습니다. 각각의 방법을 적절하게 사용하여 부동산의 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

 

비교방식

부동산 감정평가에서 비교방식은 부동산의 현재 시장가치를 결정하는 방법 중 하나입니다. 비교방식은 부동산을 비교 대상으로 삼아 유사한 부동산들의 시장가치를 비교하여 부동산의 시장가치를 결정하는 방식입니다. 비교방식은 부동산과 유사한 지역의 부동산을 선택하고, 그 부동산들의 시장가치를 파악한 후, 해당 부동산과 유사한 부동산들의 시장가치를 비교하여 부동산의 시장가치를 결정합니다. 이를 위해 부동산의 위치, 크기, 상태, 시설물 등을 고려하여 유사한 부동산을 선택합니다. 비교방식은 부동산 시장에서 가장 널리 사용되는 방법입니다. 이 방법은 시장에서 형성된 가격을 바탕으로 평가하기 때문에, 부동산 시장의 상황을 잘 반영하며, 다양한 유형의 부동산에서 적용할 수 있습니다. 또한, 비교방식은 시장에서 형성된 가격을 사용하기 때문에 객관적이며, 부동산 감정평가 전문가들 사이에서 일관성을 유지하기 용이합니다. 그러나 비교방식 역시 부동산의 고유한 특성을 고려하지 않을 경우, 시장 상황과는 맞지 않는 평가 결과를 도출할 수 있습니다. 결론은 비교방식을 사용시 해당 부동산의 특성과 상황을 고려하여 평가를 진행하는 것이 중요합니다.

 

거래사례비교법과 임대사례비교법

해당 부동산과 유사한 다른 부동산의 거래 정보나 임대 정보를 비교하여 부동산의 가치를 평가하는 비교방식은 거래사례비교법과 임대사례비교법이 있습니다.

<거래사례비교법>은 해당 부동산과 유사한 다른 부동산의 거래 정보를 분석하여 가치를 산정하는 방법입니다. 이 방법으로 나온 시산가액은 비준가액이라고 합니다. 이 방법에서는 같은 지역 내의 유사한 부동산의 거래 정보를 수집하고, 해당 거래 정보를 기반으로 부동산의 가치를 산정합니다. 거래사례비교법은 부동산의 위치, 크기, 건물 형태, 건물 시설 등을 고려하여 부동산의 가치를 평가합니다. <임대사례비교법>은 해당 부동산과 유사한 다른 부동산의 임대 정보를 분석하여 가치를 산정하는 방법입니다. 이 방법으로 평가한 시산가액은 비준임료라고 합니다. 이 방법에서는 같은 지역 내의 유사한 부동산의 임대 정보를 수집하고, 해당 임대 정보를 기반으로 부동산의 가치를 산정합니다. 임대사례비교법은 부동산의 위치, 크기, 건물 형태, 건물 시설 등을 고려하여 부동산의 가치를 평가합니다.

두 방법 모두 부동산과 유사한 다른 부동산의 거래 정보나 임대 정보를 비교하여 가치를 산정하는 방법입니다. 그러나 거래사례비교법은 부동산의 거래 정보를 기반으로 평가를 수행하는 반면, 임대사례비교법은 부동산의 임대 정보를 기반으로 평가를 수행합니다. 두 방법은 서로 다른 정보를 사용하기 때문에, 평가 결과도 차이가 있을 수 있습니다. 각각의 방법을 적절하게 사용하여 부동산의 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

 

수익방식

부동산 감정평가에서 수익방식은 부동산의 현재 시장가치를 결정하는 방법 중 하나입니다. 수익방식은 부동산이 생성하는 현재 및 미래의 현금흐름을 고려하여 부동산의 시장가치를 결정하는 방식입니다. 수익방식에서는 부동산이 생성하는 수익, 즉 임대료나 판매 수익 등을 추정하고, 해당 수익을 반영하여 부동산의 시장가치를 계산합니다. 이를 위해 부동산의 임대료 수준, 임대 계약 기간, 임대료 상승률, 관리비 및 유지보수비 등을 고려하여 예상 수익을 추정하는 방법입니다. 수익방식은 상업용 부동산이나 투자용 부동산 등에서 주로 사용되며, 해당 부동산이 미래에 생성할 수익을 기반으로 평가합니다. 따라서 수익방식은 부동산의 장기적인 가치를 파악하기 위해 사용합니다. 또한, 수익방식은 부동산 시장에서 형성된 가격과는 상관없이 부동산의 현재 및 미래 수익 가능성을 고려하기 때문에, 비교방식이나 원가방식과 같은 다른 평가 방법과 함께 사용되어 보완적인 평가를 수행하는 경우가 있습니다. 그러나 수익방식은 예상 수익을 기반으로 평가하기 때문에, 예상 수익과 실제 수익이 차이가 날 경우 평가 결과도 다르기도 합니다. 따라서 수익방식을 사용할 때에는 예상 수익을 추정하는 과정에서 적절한 가정과 기초 데이터를 사용하는 것이 중요할 것입니다.

 

수익환원법과 수익분석법

해당 부동산이 생성할 것으로 예상되는 수익을 기반으로 부동산의 가치를 산정하는 수익방식에는 수익환원법과 수익분석법이 있습니다. <수익환원법>은 부동산을 평가할 때 사용되는 방법 중 하나로, 해당 부동산이 생성할 것으로 예상되는 수익을 현재 가치로 환원하여 부동산의 가치를 산정하는 방법입니다. 이 방법으로 나온 시산가액은 수익가액이라고 합니다. 이 방법에서는 부동산이 예상되는 소득을 기반으로 현재 가치로 환원한 후, 해당 부동산의 가치를 산정합니다. 수익환원법은 부동산의 임대 수익 등을 고려하여 부동산의 가치를 평가합니다. <수익분석법>은 부동산의 임대료를 평가할 때 사용되는 방법 중 하나로, 해당 부동산이 생성할 것으로 예상되는 수익을 분석하여 부동산의 가치를 산정하는 방법입니다. 이 방법으로 나온 시산가액은 수익임료라고 합니다. 이 방법에서는 부동산이 예상되는 소득을 분석하여 해당 부동산의 가치를 산정합니다. 수익분석법은 부동산의 수익을 예측하기 위해 부동산 시장, 경제 상황, 시장 트렌드 등을 고려하여 부동산의 가치를 평가합니다.

두 방법 모두 해당 부동산이 생성할 것으로 예상되는 수익을 기반으로 부동산의 가치를 산정하는 방법입니다. 그러나 수익환원법은 수익을 현재 가치로 환원하여 가치를 산정하는 반면, 수익분석법은 수익을 분석하여 가치를 산정합니다. 두 방법은 서로 다른 방식으로 수익을 고려하기 때문에, 평가 결과도 차이가 있을 수 있습니다. 각각의 방법을 적절하게 사용하여 부동산의 가치를 평가하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.