[감정평가론] 감정평가의 절차 : 기본적사항의 확정

서론 (감정평가 절차의 필요성)

 감정평가 절차는 평가의 목적을 명확히 설정하는 데 도움이 됩니다. 평가 목적이 명확하면, 평가자는 어떤 정보를 수집해야 하는지, 어떤 방법을 사용해야 하는지 등을 결정할 수 있습니다. 또한 감정평가는 평가 대상의 감정 상태를 파악하기 위한 것이므로, 평가자는 평가 대상의 행동, 표정, 언어, 신체 반응 등 다양한 정보를 수집해야 합니다. 이를 위해서는 체계적인 정보 수집 방법과 절차가 필요합니다. 감정평가 절차는 평가 기준을 설정하는 데 도움이 됩니다. 평가 기준을 설정하면, 평가자는 평가 대상의 감정 상태를 어떤 기준으로 판단해야 하는지, 어떤 척도를 사용해야 하는지 등을 결정할 수 있습니다. 감정평가 결과는 다양한 요인에 영향을 받으므로, 이를 분석하고 해석하는 데 체계적인 절차가 필요합니다. 평가 결과를 분석하면, 평가 대상의 감정 상태를 이해하고, 문제 해결을 위한 대책을 수립할 수 있습니다. 감정평가 절차는 평가의 목적성, 정보 수집의 체계성, 평가 기준의 명확성, 결과 분석의 체계성, 그리고 결과 활용의 유용성을 보장하기 위해서 필요합니다.

감정평가의 절차

 감정평가법인 등은 감정평가에 관한 규칙(이하 감칙) 제8조의 각호에 규정한 순서에 따라 감정평가를 하여야 하며, 합리적이고 능륙적인 감정평가를 위하여 필요한 때에는 순서를 조정할 수 있습니다. 감정평가는 <기본사항의 확정, 처리계획의 수립, 대상물건의 확인, 자료수집 및 정리, 자료검토 및 가치형성요인의 분석, 감정평가방법의 선정 및 적용, 감정평가액의 결정 및 표시>의 절차로 진행됩니다.  감정평가 수임계약의 성립과 감정평가를 시작하기 위한 의뢰서 본문의 필수사항을 나열하여, 수임범위를 확정하고 수임계약에 관한 분쟁의 소지를 미연에 방지할 수 있도록 하는데 규정의 취지가 있습니다. 감정평가 수임계약의 기본적 사항은 의뢰인, 대상물건, 감정평가 목적, 기준시점, 감정평가 조건, 기준가치, 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역(이하 자문등)에 관한 사항, 감정평가 수수료 및 실비 청구와 지급에 관한 사항을 포함하여야 합니다. 아래에서는 감정평가의 절차 중 첫 번째인 기본사항의 확정에 대하여 설명하겠습니다.

 

기본사항의 확정

 감정평가 수임계약의 일방당사자로서 감정평가 의뢰인을 명확하게 규정하고 있습니다. 수임계약에는 의뢰인의 성명을 표기하여야 하며 감정평가법인등은 의뢰인과 대상물건의 소유자가 다른 경우 타인의 권리 침해 여부 등에 유의하여 수임계약에 임해야 합니다. 의뢰인은 토지 및 물건등의 소유자가 원칙이나 특수한 목적이나 조건이 있는 경우는 소유자의 동의 또는 확인을 구하는 것이 분쟁을 예방할 수 있습니다. 대상물건의 소재, 범위 등을 확정하는 것은 감정평가를 위한 가장 기본적인 사항입니다. 대상물건이 토지나 건물 등 부동산인 경우에는 위치나 구역을 확정할 수 있는 소재지, 지번, 층수, 호 등을 의뢰서에 기재하고 구체적인 사항은 공부를 통해 확인하나, 대상물건이 동산 등인 경우에는 위치가 확정되지 않으므로, 구체적으로 대상물건을 확정할 수 있는 사항을 기재하여야 합니다. 감정평가목적은 감정평가를 어떤 목적으로 의뢰하였는가에 따라, 담보, 경매, 도시정비, 재무보고, 보상, 매수, 처분, 일반거래 등으로 구분하며 같은 대상물건일지라도 감정평가목적에 따라 적용 법령과 감정평가방법 등이 달라질 수 있으므로 감정평가 목적을 명확히 확정하는 것은 가장 중요하다고 할 수 있습니다. 감정평가의 기준일이 언제인가를 결정하는 기준시점은 원칙적으로 가격조사를 완료한 날짜이나, 의뢰인의 요청이 있는 경우에는 달리 결정할 수 있다. 따라서 감정평가법인등은 수임계약 단계에서 기준시점에 관한 사항을 명백히 파악하여야 합니다. 감정평가 조건은 대상물건의 현황에도 불구하고 일정한 경우 현황과 다르게 가정하거나 한정하는 조건을 말합니다. 다양한 감정평가 수요에 부응하고 감정평가업무 영역의 확장 등을 위해 감정평가조건의 부가를 폭넓게 인정하고 있으나, 감정평가 조건이 부가된 경우에는 해당 감정평가조건의 합리성, 합법성, 실현가능성 등을 면밀히 검토하도록 하고 있습니다. 기준가치는 감정평가의 기준이 되는 가치로서, 기준가치를 시장가치로 함을 원칙으로 하고 있으나, 일정한 경우 시장가치 외의 가치로 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 기준가치는 다양하게 접근할 수 있는바, 의뢰인의 감정평가 목적과 사용 용도 등을 확인하여 적절한 기준가치를 확정하여야 합니다. 특수한 물건 또는 특수한 목적으로 감정평가를 하게 되는 경우 감정평가법인등은 해당 분야의 전문가 등의 자문등을 거쳐 감정평가를 하게 되는 수가 있습니다. 감정평가법인등은 수임계약의 단계에서 해당 감정평가를 수행하기 위해 외부 전문가의 자문등이 필요한 경우 의뢰인과 해당 내용을 협의하여야 합니다. 감정평가 수수료 및 실비는 감정평가법에 수수료의 요율 및 실비에 관한 기준을 준수하여야 합니다. 감정평가법인등은 의뢰인에게 수임계약 시 감정평가 수수료 및 실비의 청구와 지급에 관한 사항을 의뢰인에게 충분히 설명하여야 합니다.

 

결론

 감정평가의 절차를 지킴으로서 계획적이고 단계적인 평가를 수행할 수 있게 되어 평가활동의 능률성을 제고시킬 수 있으며, 절차에 따름으로서 평가과정에서 객관성을 제고하고 주관의 배제가 가능하게 됩니다. 또한 의뢰인에게 절차를 제시하며 의뢰인의 평가결과에 대한 이해와 신뢰도가 상승하고, 분쟁의 발생시 문제점을 찾기 용이하게 하여 책임의 소재가 명확하게 됩니다. 감정평가 절차의 시작이라고 할 수 있는 기본적사항의 확정을 제대로 하는 것이 가장 중요하다고 볼 수 있습니다.