[감정평가론] 기준시점 확정의 필요성

서론

 기준시점의 확정은 감정평가액을 결정하기 위한 기준이 되는 시점을 명확히 하여 감정평가액의 공정성과 신뢰성을 확보하게 하고 향후 발생할 수 있는 분쟁을 미연에 방지하고자 하는데 취지가 있습니다. 감정평가액은 시간의 흐름과 환경변화에 따른 가치형성요인의 변화로 유동적으로 변하므로, 대상물건의 감정평가액은 감정평가의 기준이 되는 시점에 따라 달라질 수 있으며, 기준시점의 확정은 감정평가액 결정의 중요한 사항이 됩니다. 감정평가에 관한 규칙에서 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 하며, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

기준시점의 종류

가격조사완료일

 감정평가의 기준 시점은 일반적으로 가격조사 완료일로 설정됩니다. 가격조사 완료일은 부동산 감정사가 부동산을 평가하기 위해 수집한 데이터를 기반으로 부동산의 시장가치를 결정한 일자입니다. 따라서 감정평가의 기준 시점은 해당 가격조사 완료일이 됩니다. 감정평가의 기준 시점은 부동산의 시장가치가 평가되는 시점이므로, 시간이 지남에 따라 부동산의 가치가 변동될 수 있습니다. 따라서 부동산을 매도 또는 매입할 때는 최신의 감정평가 보고서를 이용하여 시장가치를 산정하는 것이 좋습니다.

과거의 특정일

 감정평가의 기준 시점은 대개 가격 조사 완료일로 설정되지만 경우에 따라 감정평가의 기준 시점을 과거의 특정일로 설정하는 것도 가능합니다. 예를 들어, 부동산의 시장 가치가 특정한 날짜에 중요한 변동이 있었을 경우, 그 날짜를 감정평가의 기준 시점으로 선택할 수 있습니다. 또는 부동산을 매각할 때, 과거의 특정 일자에 가격이 더 높았거나 낮았을 경우, 해당 일자를 감정평가의 기준 시점으로 선택하여 시장가치를 산정할 수 있습니다. 그러나 이러한 경우에는 부동산 시장의 변동성을 고려해야 합니다. 시간이 지나면서 부동산 시장 가격이 어떻게 변하는지를 고려하여, 과거의 특정일을 감정평가의 기준 시점으로 선택하는 것이 바람직합니다. 따라서 이러한 경우에는 감정평가 보고서의 유효 기간이 제한될 수 있습니다.

미래의 특정일

 감정평가의 기준 시점은 대개 가격 조사 완료일로 설정되며 미래의 특정일을 감정평가의 기준 시점으로 설정하는 것은 일반적으로 불가능합니다. 미래의 부동산 시장 가격을 예측하는 것은 매우 어렵기 때문입니다. 부동산 시장은 여러 가지 요인에 따라 변동성이 크기 때문에, 미래의 가치를 정확하게 예측하는 것은 거의 불가능하기 때문에 감정평가는 현재 시점에서 기준이 되는 가격 조사 일자를 설정하여 시장 가치를 평가합니다. 그러나 특정한 경우에는 미래의 시점을 감정평가의 기준 시점으로 설정하는 것이 가능하게 됩니다. 예를 들어, 미래의 일정한 시점에서 임대 계약이 만료되는 부동산을 매각하려는 경우, 임대 계약 만료일을 감정평가의 기준 시점으로 설정하여 시장 가치를 산정할 수 있습니다. 그러나 이러한 경우에도 미래의 가치를 예측하는 것은 어려우므로, 정확한 감정을 위해서는 전문가의 충분한 판단과 경험이 필요합니다.

임대료의 기준시점

 감정평가의 기준 시점은 대개 가격 조사 완료일로 설정되므로 감정평가에서 임대료의 기준 시점은 가격 조사 완료일이 됩니다. 임대료는 부동산 시장 가치 평가의 중요한 요소 중 하나입니다. 감정평가에서는 해당 부동산을 임대하고 있는 상황에서의 임대료를 고려하여 부동산의 가치를 평가합니다. 따라서 임대료의 기준 시점은 가격 조사 완료일로 설정되어야 합니다. 감정평가에서 임대료는 해당 부동산의 위치, 규모, 시설 등 여러 요소에 따라 산출됩니다. 따라서 감정평가에서는 가격 조사 완료일을 기준으로 해당 부동산의 임대료를 산출하여, 시장 가치 평가에 반영하게 됩니다.

 

기준시점 확정의 필요성

가치의 본질

 감정평가에서 기준 시점을 확정하는 것은 매우 중요합니다. 이는 부동산의 가치를 정확하게 평가하고, 거래를 공정하게 처리하기 위해서입니다. 기준 시점은 일반적으로 가격 조사 완료일로 설정됩니다. 이는 해당 시점에서의 부동산 시장 가치를 반영하며, 그 이후에 일어난 변동 사항은 감정평가에 영향을 미치지 않습니다. 따라서 가격 조사 완료일을 기준으로 감정평가를 수행함으로써, 해당 부동산의 현재 가치를 정확하게 파악할 수 있으며 감정평가에서는 부동산의 가치를 측정하는 것이 중요합니다. 부동산의 가치는 해당 부동산이 지닌 잠재적 가치에 기반하여 산출됩니다. 이는 부동산이 가지고 있는 위치, 크기, 시설, 환경 등과 같은 여러 가지 요소에 따라 결정됩니다. 따라서 기준 시점을 정확하게 설정하지 않으면, 부동산의 가치를 정확하게 산출할 수 없습니다. 따라서, 감정평가에서는 기준 시점을 정확하게 확정하고, 해당 시점에서의 부동산 시장 가치와 해당 부동산의 잠재적 가치를 고려하여 정확한 가격을 산출해야 합니다. 이는 부동산 거래의 공정성과 투자 결정의 신뢰성을 보장하기 위한 필수적인 절차입니다.

변동의 원칙

 부동산은 인문적 특성인 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성으로 인하여 가치형성요인이 항상 변화하는 과정에 놓여있습니다. 때문에 기준시점을 확정하여야 해당 시점의 정확한 가치평가가 가능해집니다. 이러한 변동의 원칙은 감정평가에서 부동산 가치를 정확하게 평가하기 위한 필수적인 원칙입니다. 이를 통해 부동산 가치를 정확하게 파악하고, 거래의 공정성과 투자 결정의 신뢰성을 보장할 수 있습니다.

책임소재의 명확화

 감정평가에서 기준 시점을 확정하는 것은 부동산 가치를 정확하게 평가하기 위해 매우 중요합니다. 이때, 기준 시점의 확정은 감정평가에서 책임 소재를 명확하게 하기 위한 필요성도 가지고 있습니다. 기준 시점을 확정하지 않으면, 감정평가가 진행되는 시점에서의 부동산 가치를 기준으로 평가가 이루어지게 됩니다. 이 경우, 만약 이후에 부동산 가격이 급등하거나 급락하면, 해당 감정평가의 정확성이 떨어지고, 피해자와 피해자의 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 반면, 기준 시점을 확정하면, 해당 시점에서의 부동산 가치를 기준으로 평가가 이루어지기 때문에, 이후의 가격 변동에 대한 책임 소재가 명확해집니다. 예를 들어, 기준 시점 이후 부동산 가치가 급등하거나 급락해도, 감정평가에서는 기준 시점에서의 가치를 기준으로 평가가 이루어지기 때문에, 책임 소재가 명확해지고 분쟁이 발생할 가능성이 줄어듭니다. 따라서, 기준 시점을 확정하는 것은 감정평가에서 책임 소재를 명확히 하고, 거래의 공정성과 투자 결정의 신뢰성을 보장하기 위한 필수적인 원칙입니다.