[부동산가격론] 부동산가격의 구체화과정 : 최유효이용 및 구체적 가격의 형성

서론

 부동산의 가치는 일반적인 타재화와는 달리 그 가치형성요인의 과정 및 그 구체화 과정이 복잡합니다. 즉 불완전 시장으로 인하여 시장형성 가격을 적절한 시장가치로 보기 어려우며, 지역적 수준의 가격수준이 형성된 후 최유효이용을 기반한 구체적 가격으로 가격이 구체화됩니다. 따라서 이러한 부동산가치의 특성등으로 인하여 감정평가사는 시장분석 및 지역분석을 필히 행하여야 합니다. 다음은 지역분석으로 가격수준을 산정한 후 구체적 가격이 형성되는 과정을 설명하겠습니다.

 

 

부동산의 개별성

부동산은 각기 다른 특성과 장단점을 갖는 개별적인 투자 대상입니다. 부동산의 개별성은 부동산의 위치, 크기, 건물 구조, 사용 용도, 시장 조건 등과 같은 여러 가지 요인에 영향을 받습니다.

 <부동산의 위치>는 가격에 큰 영향을 미치는 요인 중 하나입니다. 도시의 중심지나 대형 쇼핑몰과 같은 주요 상업 지역에 위치한 부동산일수록 가치가 높아질 가능성이 높습니다. <부동산의 크기>는 가치에 영향을 미치는 다른 중요한 요인입니다. 일반적으로 부동산 가격은 부동산의 크기와 비례하기 때문에, 큰 부동산일수록 가치가 높아질 가능성이 높습니다. <부동산의 건물 구조>는 부동산 가치에 큰 영향을 미칩니다. 새로운 건물이나 잘 유지되고 관리되는 건물일수록 부동산 가치가 높아질 가능성이 높습니다. <부동산의 사용 용도>는 가치에 큰 영향을 미치는 다른 중요한 요인입니다. 상업용 부동산이나 주거용 부동산과 같은 부동산의 사용 용도는 부동산 가치를 결정하는데 중요한 역할을 합니다. 부동산의 가치는 <지역 시장 조건>에 따라 결정됩니다. 즉, 부동산 시장의 수요와 공급에 따라 가격이 변동됩니다. 지역적인 요인이나 경제 상황 등도 시장 조건에 영향을 미치며, 이러한 요인들은 부동산 가치에 큰 영향을 미칩니다.

 이러한 부동산의 개별성은 부동산 투자에 대한 분석과 평가를 신중하게 해야한다는 것을 보여줍니다. 부동산 가치를 정확하게 파악하기 위해서는 해당 부동산의 다양한 개별적인 특성들을 고려하여야 합니다.

 

부동산의 개별요인

부동산 시장에서 개별적인 요인은 해당 부동산 자체의 특성을 나타냅니다. 이러한 개별적인 요인은 해당 부동산의 가치와 가격 결정에 큰 영향을 미치게 됩니다.

 <부동산의 위치>는 가장 중요한 개별 요인 중 하나입니다. 특정 지역이 상승하는 경제적인 지역이라면 해당 지역의 부동산 가치는 상승하게 됩니다. 또한 교통 편의성, 상권, 자연환경 등도 해당 부동산의 위치에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. <부동산에 내장된 시설과 장비> 역시 해당 부동산의 가치와 가격에 영향을 미칩니다. 예를 들어, 주택의 경우 부엌, 욕실, 난방 시설, 주차장 등이 포함되어 있을수록 그 가치가 높아지게 됩니다. <건물의 상태>도 해당 부동산의 가치와 가격에 영향을 미칩니다. 건물이 좋은 상태라면 가치가 높아지며, 반대로 건물이 낡았거나 수리가 필요한 상태라면 가치가 낮아지게 됩니다. <부동산의 크기>는 가치와 가격 결정에 중요한 역할을 합니다. 일반적으로 크기가 큰 부동산일수록 그 가치가 높아지게 됩니다. 부동산의 <사용 목적>에 따라 가치와 가격이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 주거용으로 사용하는 주택과 상업용으로 사용하는 건물은 서로 가치와 가격이 다를 수 있습니다. 해당 부동산의 <특수한 요소나 특징>에 따라 가치와 가격이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 역사적인 가치를 가진 건물, 뷰가 좋은 부동산 등이 이에 해당됩니다.

 이처럼 부동산 시장에서 개별적인 요인은 다양한 형태로 존재합니다. 이러한 요인들이 해당 부동산의 가치와 가격 결정에 큰 역할을 합니다.

 

최유효이용 및 구체적 가격의 형성

 부동산의 최유효이용은 해당 부동산을 가장 효율적으로 이용하는 방식을 의미합니다. 이를 결정하는 요인은 부동산의 위치, 크기, 사용 목적 등 다양한 요소에 따라 달라집니다. 최유효이용을 실현할 때에는 해당 부동산의 가치를 극대화하는 방식으로 이용됩니다. 부동산 가격의 구체적인 형성은 다양한 요인에 의해 결정됩니다. 대체적으로는 수요와 공급의 상호작용에 따라 형성됩니다. 수요측면에서는 인구 변화, 경제 성장 등이 영향을 미치며, 공급측면에서는 부동산의 개별 요인, 건설비용, 규제 등이 영향을 미칩니다. 이들 요인이 복합적으로 상호작용하며, 부동산의 가격이 결정됩니다. 또한, 부동산 가격의 형성에는 시장의 경쟁적인 특성도 영향을 미칩니다. 시장 경쟁이 치열할수록 가격은 더욱 경쟁적으로 형성되며, 반대로 시장 경쟁이 적을수록 가격은 더욱 고정적인 형태로 형성될 가능성이 있습니다. 부동산의 구체적인 가격은 지역적 특성에 따라 달라질 수 있으며, 시장의 흐름에 따라 지속적으로 변화합니다. 이를 고려하여 최유효이용을 실현하고, 부동산 가격을 적절히 예측하며, 그에 따른 투자 전략을 구체적으로 수립하는 것이 중요합니다.

 

결론

 부동산의 지역분석 및 개별분석으로 부동산의 가치를 파악하는 것은 부동산 시장에서 구매자나 판매자, 투자자에게 큰 도움이 됩니다. 구매자나 투자자는 부동산 시장에서 가격이 어떻게 형성되는지 이해하여 가격 변동을 예측하고 적절한 타이밍에 매수 또는 매도 결정을 할 수 있습니다. 또한, 판매자는 부동산 시장에서 가격을 결정하는 요인들을 고려하여 자신의 부동산을 적정 가격에 판매할 수 있습니다. 부동산의 가치는 지역적 수준에서 그 가치를 먼저 형성하고 개별성에 의하여 구체적 가치를 형성합니다. 따라서 이러한 형성하에서는 시장분석 및 지역분석의 결과가 정확한 대상부동산의 감정평가 성패를 좌우한다고 볼 수 있습니다. 즉, 지역성 및 대상부동산의 시장성을 바탕으로 이러한 분석을 면밀히 행하여야 할 것입니다.