[부동산가격론] 부동산의 가격제원칙(경제제원칙)

서론(부동산의 가격제원칙)

 부동산가격도 대체,경쟁의 원칙 등 일반경제원칙의 영향을 받습니다. 그러나, 부동산의 개별성 등 고유한 물리적특성에 따라, 일반경제원칙도 다소 변형된 형태로 적용됩니다. 감정평가는 부동산가격형성과정을 분석하여 이를 경제적 가치로 표현하는 것으로, 부동산 가격형성원리의 특수성에 대한 이해가 필요합니다. 부동산은 고정성, 부증성, 개별성 등 물리적 특성으로 인해, 일물일가의 법칙이 성립하지 않고 균형가격의 성립이 어렵습니다. 부동산은 고유의 가격형성원리를 가지고 있으므로, 이를 법칙화한 가격제원칙에 따라 부동산가격을 판단하여야 합니다.

 

 

최유효이용의 원칙

 부동산의 가격형성과정은 일반재화와 달리 복잡합니다. 지역적 수준에서 표준적 이용과 가격수준이 형성되고, 개별부동산 측면에서 최유효이용과 구체적 가격이 판정됩니다. 결국 최유효이용에 의하여 대상부동산의 가격이 결정되는바 최유효이용은 감정평가에 있어서 가장 기본적이며 필수적인 원칙입니다.

 

토대가 되는 원칙

 토대가 되는 원칙으로는 <예측의 원칙> 및 <변동의 원칙>이 있습니다.

 부동산 시장을 예측하는 것은 매우 어렵습니다. 그 이유는 부동산 시장은 매우 복잡하며 다양한 요인들이 상호작용하기 때문입니다. 그러나 부동산 시장을 예측하는 데 있어서 과거동향 분석, 지역적 특성 고려, 인구 변화 예측, 경제지표 분석, 규제변화 예측 등을 고려하면 부동산시장을 예측하는데 있어서 비교적 정확한 예측이 가능하게 됩니다. 그러나 부동산 시장은 다양한 요인들에 의해 변동될 수 있으므로 변동의 원칙을 고려하여 부동산 시장을 예측하고, 투자나 거래 시에는 신중하게 판단하는 것이 중요합니다.

 

내부측면의 원칙

기여의 원칙

 부동산의 가치는 부동산을 구성하는 요소가 가치에 기여하는 공헌도의 영향을 받아 결정된다는 원칙입니다. 이는 생산비의 합이 아닌 기여도의 합으로 부동산의 가치가 결정된다는 원칙입니다. 기여의 원칙은 병합 분할의 가능성을 근거로 들 수 있습니다. 부동산 시장은 경제 발전과 사회 발전에 큰 기여를 합니다. 부동산 시장의 기여의 원칙은 주거와 생활환경의 제공, 경제발전에 기여, 부동산 시장의 발전, 재산의 안전 보장, 세금 및 국가 수입의 증대 등이 있습니다.

 예를 들면 부동산 시장이 주거와 생활환경을 제공함으로써 개인의 삶의 질을 향상시키고, 건강한 생활을 보장하는 기능은 개인의 삶만을 위한 것이 아니라, 사회 전반에 영향을 미치기도 하며 국가 경제에 큰 영향을 미칩니다. 부동산 시장의 성장은 건설업 등 여러 산업에 직간접적으로 기여하며, 일자리 창출과 경제 활성화를 촉진합니다.

 이러한 부동산 시장의 기여의 원칙을 고려하여 부동산 시장이 공정하고 안정적으로 운영될 수 있도록 노력해야 합니다.

균형의 원칙

 부동산의 가치가 최고가 되기 위해서는 부동산을 구성하는 요소들이 적절한 균형을 이루고 있어야 한다는 원칙으로서, 토지, 건물 등 구성요소의 다양성이 그 근거가 됩니다. 분해법에 있어서 ‘과잉’의 경우 감가의 대상이 되는 것도 균형의 원칙에 따른 것입니다.

 부동산 시장에서 균형의 원칙은 수요와 공급이 균형을 이룰 때, 시장이 안정적으로 운영될 수 있다는 원칙입니다. 이 균형은 부동산 시장에서 가격과 수요의 상관 관계를 의미합니다. 만약 수요가 공급보다 많으면 가격은 상승하게 되고, 반대로 수요가 공급보다 적으면 가격은 하락하게 됩니다. 따라서 부동산 시장에서 가격 변동은 수요와 공급의 균형 상태에 따라 결정되며 부동산 시장에서 균형의 원칙은 경기 변동성, 이자율 변동성, 인구의 변화, 정책의 변화 등과 관련이 있습니다. 예를 들면, 경기가 침체할 때에는 부동산 가격이 하락하고, 경기가 회복할 때에는 부동산 가격이 상승하고 부동산 시장에대출 이자율이 낮아지면 부동산 구매 수요가 증가하게 되고, 반대로 이자율이 상승하면 부동산 구매 수요가 감소하는 것입니다. 이러한 요소들을 고려하여 부동산 시장의 균형을 유지하는 것이 중요합니다. 부동산 시장이 안정적으로 운영될 수 있도록 규제와 지원 정책을 수립하고, 시장의 변동성에 대한 대비책을 마련해야 합니다.

 

외부측면의 원칙

외부성의 원칙

 부동산의 가치는 외부적인 요인의 영향을 받아서 형성된다는 원칙입니다. 부동산의 물리적 특성인 고정성으로 인하여 부동산은 지역성이라는 특성을 지니게 되며, 이로 인해 외부경제 또는 외부불경제가 발생할 수 있습니다.

 부동산 시장에서 외부성은 부동산의 거래나 사용이 인접한 부동산이나 지역 전반에 영향을 미치는 것을 말합니다. 따라서 부동산 시장에서는 외부성의 원칙을 고려해야 합니다. 예를 들면, 위치적 위부성, 환경적 외부성, 사회적 외부성 등이 있습니다. 부동산 시장에서는 인접한 부동산이나 지역의 가격수준이 서로 영향을 미치므로, 그 지역의 주변환경, 교통상황, 교육시설 등을 고려해야 합니다. 따라서 부동산을 구매하거나 투자할 때는 그 지역의 인프라나 상권 등을 고려하고, 주변환경의 변화나 사회적 요인 등에 대한 정보를 수집하는 것이 중요합니다.

적합의 원칙

 부동산의 효용이 최고로 발휘되기 위해서는 그 이용방법이 주위 환경에 적합하여야 한다는 부동산 고유의 원칙입니다. 이는 지역분석의 필요성을 야기하며 표준적 이용과 유사하여야 할 것이나, 창조적 이용의 침입, 계승 등의 예외가 존재하기도 합니다. 부동산의 물리적 특성인 고정성이 이 원칙의 근거가 됩니다.

 또한 이는 부동산시장에서 거래되는 부동산의 정보가 완전하고 투명하게 공개되어야 한다는 원칙으로서 적합의 원칙은 부동산시장에서 거래가 공정하게 이루어지도록 하는 데 중요한 역할을 합니다.

즉 적합의 원칙에 따라 부동산 시장에서 거래되는 부동산에 대한 정보는 공개되어야 합니다. 이는 부동산의 가치, 거래 내용 등의 정보를 상대방이 충분히 파악할 수 있도록 함으로써 거래의 공정성을 보장합니다. 또한 부동산시장에서 거래를 수행하는 모든 주체는 법적 규제를 준수해야 합니다. 이는 부동산시장에서 거래가 합법적으로 이루어지도록 하고, 거래의 안정성을 보장하여 부동산시장에서 거래는 공정하게 이루어져야 합니다. 이는 시장 경쟁력을 높이고 거래의 공정성을 보장합니다.

 이러한 적합의 원칙을 준수함으로써 부동산 시장에서 거래가 공정하게 이루어질 수 있고, 시장의 안정성을 보장할 수 있습니다. 또한, 이는 부동산시장에 대한 신뢰도를 높이고, 투자자들의 이익을 보호할 수 있는 중요한 역할을 합니다.

 

대체의 원칙

 대체경쟁의 관계에 있는 유사한 부동산 또는 다른 재화의 영향을 받아 형성된다는 원칙입니다. 부동산 시장에서 대체 상품은 부동산 이외의 다른 자산을 말합니다. 예를 들어, 주식, 채권, 예금 등 다양한 투자 상품이 부동산 시장의 대체 상품이 될 수 있습니다. 부동산 시장에서 대체 상품의 존재는 부동산 시장의 거래 및 투자에 대한 의사결정을 영향을 미치게 됩니다. 예를 들면 대체 상품 가격 변화에 따라 부동산 시장이 변화할 수 있고, 대체상품의 존재로 인해 부동산시장의 가격이 안정적으로 유지될 가능성이 있기도 합니다. 이러한 대체의 원칙을 이해하고 부동산 시장과 대체 상품의 관계를 파악함으로써, 투자자들은 부동산 시장의 거래 및 투자에 대한 의사결정을 더욱 효과적으로 할 수 있습니다.

수요·공급의 원칙

 부동산의 가치는 수요와 공급의 상호작용에 의해 형성된다는 원칙입니다. 부동산 시장에서 수요와 공급은 매우 중요한 역할을 합니다. 수요는 부동산을 필요로 하는 소비자들의 요구를 의미하고, 공급은 부동산을 제공하는 판매자들의 요소를 의미합니다. 이 두 요소는 부동산 시장에서 상호작용하면서 가격을 결정하고, 시장의 거래량을 조절합니다. 따라서 부동산 시장에서는 수요와 공급에 대한 원칙이 중요합니다.

 

결론

 부동산의 자연적,인문적 특성으로 인해 가격형성이 일반재화와 다르고 이러한 부동산 가격형성과정에서 발견한 기본적 법칙성이 가격제원칙입니다. 즉 가격제원칙은 부동산의 고유한 특성을 반영하고 있습니다. 감정평가사는 부동산을 적정하게 평가하기 위해서는 가격제원칙에 대한 이해는 물론 부동산 가치형성과정의 일정한 법칙성을 의미하는 가격제원칙을 적절히 활용해야 할 것입니다.