[부동산가격론] 부동산의 가격발생요인

서론

부동산의 물리적 특성으로 인하여 부동산시장과 부동산가격은 일반재화와 다른 특징을 나타냅니다. 부동산의 가격형성과정은 일반재화와 달리 복잡합니다. 지역적 수준에서 표준적 이용과 가격수준이 형성되고, 개별부동산 측면에서 최유효이용과 구체적 가격이 판정됩니다. 이러한 과정에서 부동산의 가격은 효용, 상대적 희소성, 유효수요의 상호결합으로 발생합니다.

 

부동산 가격발생요인의 파악

부동산 가격발생요인을 파악하는 것은 부동산 시장에서 구매자나 판매자, 투자자에게 큰 도움이 됩니다. 구매자나 투자자는 부동산 시장에서 가격이 어떻게 형성되는지 이해하여 가격 변동을 예측하고 적절한 타이밍에 매수 또는 매도 결정을 할 수 있습니다. 또한, 판매자는 부동산 시장에서 가격을 결정하는 요인들을 고려하여 자신의 부동산을 적정 가격에 판매할 수 있습니다. 정부나 규제 기관도 부동산 가격발생요인을 파악하여 부동산 시장을 안정적으로 유지하거나 필요에 따라 규제를 시행할 수 있습니다. 또한, 부동산 시장에서 가격 변동이 예상되는 경우 정책적으로 대응할 수 있습니다. 마지막으로, 부동산 시장에서 가격발생요인을 이해하는 것은 부동산 전문가나 부동산 분석가들에게도 중요합니다. 부동산 전문가나 분석가는 부동산 시장의 동향과 흐름을 분석하고 예측할 수 있으며, 이를 토대로 구매자, 판매자, 투자자 등의 의사 결정을 돕는 일을 할 수 있습니다.

 

부동산 가격발생요인의 분류

효용

부동산 가격발생요인 중 하나인 효용은 인간의 욕구와 필요를 만족시킬 수 있는 재화의 능력으로서 수요측면에 영향을 미치는 가격발생요인입니다. 재화의 능력인 효용은 쾌적성, 수익성, 생산성 등의 형태로 나타납니다.

 주거용 부동산의 경우 육체와 정신적 만족도를 의미하는 효용으로서 쾌적성이 있으며, 상업용 부동산의 경우는 최유횽이용을 판단하는 기준이 되는 핵심인 수익성이 있으며, 공업용 부동산의 경우는 생산요소와 생산량의 비율의 척도가 되는 생산성이 그 예입니다.

상대적희소성

부동산 가격발생요인 중 하나인 상대적 희소성은 해당 부동산의 공급과 수요의 상대적 크기를 나타내는 요인입니다. 즉, 특정 지역의 부동산이 수요보다 공급이 적을 경우 상대적으로 희소성이 높아지며, 이에 따라 부동산 가격이 상승하는 경향이 있습니다. 상대적 희소성이 높아질수록 부동산 가격은 상승하게 되는데, 이는 부동산 시장에서 구매자와 판매자의 수요와 공급의 균형이 깨지기 때문입니다. 구매자들이 부동산을 구매하고자 할 때, 구매 가능한 부동산의 수가 적을 경우 경쟁이 심화되어 가격이 높아지게 됩니다. 반대로, 판매자들이 부동산을 판매하고자 할 때, 판매 가능한 부동산의 수가 적을 경우 판매 가능한 부동산의 가격이 상승하게 됩니다. 상대적 희소성은 지역적 특성이나 인구 증가율 등 다양한 요인에 따라 변화할 수 있습니다. 특히 인구 증가율이 높은 지역에서는 부동산 공급이 따라가지 못할 정도로 수요가 높아져 상대적 희소성이 높아지는 경향이 있습니다. 이러한 상황에서는 부동산 가격 상승이 더욱 두드러지게 나타날 수 있습니다.

유효수요

부동산 가격발생요인 중 하나인 유효수요는 실제 부동산을 구매하고자 하는 사람들의 수요를 나타냅니다. 이는 부동산 시장에서 가격을 결정하는 중요한 요인 중 하나입니다. 유효수요는 다양한 요인에 따라 변동할 수 있습니다. 예를 들어, 경제적 활동성이 높은 지역이나 대학교, 공항 등의 주변 지역은 유효수요가 높을 수 있습니다. 또한, 지하철역, 버스 정류장 등 대중교통 시설과의 접근성이 좋은 지역도 유효수요가 높을 가능성이 있습니다. 유효수요가 높은 경우, 부동산 가격은 상승할 가능성이 높습니다. 이는 유효수요가 높을수록 부동산 구매자들이 가격 경쟁을 하기 때문입니다. 또한, 인구 증가나 대도시화 등의 지역적 변화가 발생하면서 유효수요가 높아지는 경우도 있습니다. 반면에, 유효수요가 낮은 경우에는 부동산 가격이 하락할 가능성이 있습니다. 예를 들어, 인구 감소나 경제 위축 등의 요인으로 인해 유효수요가 감소할 경우 부동산 시장에서 공급이 수요를 따라가기 어렵기 때문에 가격 하락이 발생할 수 있습니다. 따라서, 부동산 시장에서 유효수요는 가격 결정 요인 중 하나이며, 유효수요의 변화에 따라 부동산 가격도 변동할 수 있다는 것을 염두에 두어야 합니다.

 

결론

 부동산 가격 형성 과정은 수요측면과 공급측면의 상호작용에 따라 결정됩니다. <수요측면>에서는 인구 변화, 경제 성장, 금리 등의 영향이 있습니다. 예를 들어, 인구 증가와 경제 성장으로 인해 수요가 증가하면 부동산 가격도 상승할 가능성이 높습니다. 또한 금리가 낮아지면 대출이 용이해져 부동산 구매 수요가 높아지는 경향이 있습니다. <공급측면>에서는 부동산 개발 및 건설 비용, 규제, 개발 가능 지역 등의 영향이 있습니다. 예를 들어, 부동산 개발 및 건설 비용이 높아지면 공급이 부족해지므로 부동산 가격이 상승할 가능성이 높습니다. 또한, 규제나 개발 가능 지역의 한계 등이 있으면 공급이 제한되어 가격이 높아질 수 있습니다.

 이러한 수요측면과 공급측면의 요인들이 상호작용하면서 시장에서 부동산 가격이 형성됩니다. 시장에서 수요가 공급보다 많으면 가격은 상승하며, 공급이 수요보다 많으면 가격은 하락합니다. 따라서 부동산 가격은 지속적으로 변동하며, 이에 대한 적절한 예측과 대처가 필요합니다. 또한, 부동산 시장은 지역적 특성에 따라 가격이 형성되기 때문에, 부동산 가격 형성 과정에서 지역적인 요소들도 중요한 역할을 합니다. 같은 지역 내에서도 구역별, 상권별, 건물 종류별 등의 차이에 따라 가격이 달라질 수 있습니다. 이를 고려하여 부동산 가격 형성 과정을 분석하고 예측하는 것이 중요합니다.